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二手房交易营改增落定 未满两年按5%全额征收

发布日期:2016年3月25日   乌鲁木齐房产网

【财新网】(记者 邢昀)各方关注的二手房交易营改增政策终于落定。3月24日财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对此做出明确规定。

文件称,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

对北上广深四市,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

这意味着,过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看,这种政策的平移并不会带来税负增加。一位地方税务机关人士对财新记者表示,考虑到价税分离部分,营改增后,税负实际上略微降一点。

但由于二手房交易中通常是卖方占主导地位,会通过各种方式转移税负,他也提醒,要谨防开发商等借增值税炒作,或者价税分离标价,建议购房人在签订合同时多加留意,必须搞清楚房款是否是含税价。

根据增值税的算法,需要先计算出销售额,销售额=含税销售额÷(1+征收率),应纳税额=销售额×征收率,比如一套售价150万元(含税、购买不足2年)的房子,最终增值税应纳税额为(150÷1.05)×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收,按现行政策,营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。

安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐表示,不同地域对二手房交易税收实际承担人的操作惯例存在较大差异,因此营改增对二手房交易市场的影响主要还是由市场供需决定。

为确保全面推开营改增平稳实施,国税总局近日也发文称,全面推开营改增后,二手房交易增值税在一定过渡期内委托地税部门代征。

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